უძრავი ქონება კიდევ უფრო გაიაფდება?

“ბინების ფასი საგრძნობლად დაეცა, მაგრამ მაინც არ იყიდება”
არაპროგნოზირებადი ეკონომიკური გარემო, დოლარის გაძვირება და პარალელურად, ეროვნული ვალუტის დასუსტება, კლიენტურა, რომლის მსყიდველობითუნარიანობა ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ძალიან შემცირდა –  ეს იმ მიზეზთა არასრული ჩამონათვალია, რომლებმაც უძრავი ქონების ბაზარს სერიოზული ზიანი მიაყენა. საქართველოს ეკონომიკაში მიმდინარე მოვლენები ყველაზე მტკივნეულად უძრავი ქონების ბაზარს შეეხო, სამშენებლო კომპანიებში აცხადებენ, რომ სავალუტო კრიზისის გამო ამ სექტორში სტაგნაციაა. ბოლო ერთი წლის განმავლობაში დედაქალაქის მთელ ტერიტორიაზე ბინების რეალიზაცია ძალიან შემცირდა, რადგან ბინის შეძენის მსურველები სესხის აღებას ერიდებიან და კურსის დაბალანსებას ამაოდ ელოდებიან:
როგორც სამშენებლო კომპანია “მონოლით ჯგუფის” დამფუძნებელი ზვიად დარახველიძე ამბობს, თუ ასე გაგრძელდა, ბინების ფასი კიდევ უფრო შემცირდება.
„თუ დოლარი ამ ნიშნულზე ანუ 2,5-ზე გაჩერდება, გაიაფების ტენდენცია გაგრძელდება. თუ პროდუქციის გაყიდვა გინდა, ფასები უნდა შეამცირო, სხვა გზა არ გრჩება. სწორედ ამიტომ, ბოლო თვეებში უძრავი ქონების ფასი აშკარად შემცირდა და ალბათ კიდევ უფრო შემცირდება. თუ დოლარის კურსი ამ ნიშნულზე გაჩერდება, ან უფრო გაძვირდება, უფრო დიდი სტაგნაცია გვექნება. მით უმეტეს, რომ მოსახლეობის 75-80% პროცენტი ბინებს იპოთეკური სესხით ყიდულობს. ლარის გაუფასურების გამო იპოთეკარებს დანახარჯი მოემატათ. საქართველოში საშუალო ფენა არ არსებობს, იპოთეკარი კი, საშუალოზე დაბალი ფენის წარმომადგენელია, რომლისთვისაც თვეში 100-150 ლარი ბევრს ნიშნავს. მოგეხსენებათ, საქართველოში უძრავი ქონების გაყიდვის მთავარი პუნქტი თბილისია, მერე მოდის ბათუმი. პირდაპირი ყიდვის წესით ბინას მხოლოდ 10% ყიდულობს, დანარჩენი ბანკებზეა დამოკიდებული. მართალია, ბანკებმა პროცენტი მცირედით შეამცირეს – ადრე იპოთეკური სესხის პროცენტი 9% იყო, ახლა 8,5-8,00%-ია. ეს არის რაღაც შეღავათი, მაგრამ არც იმდენი, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე სიტუაცია შეცვალოს. თუ დოლარი 2,5 ნიშნულზე გაჩერდა, სამშენებლო სექტორი იძულებული გახდება ბინები კიდევ უფრო გააიაფოს”, – ამბობს დარახველიძე.
“ორბი ჯგუფის” საზოგადოებასთან ურთიერთობის სამსახურში გვითხრეს, რომ მათი ბინების ფასებზე დოლარის გაძვირება ჯერ არ ასახულა, ბინების ფასი არ შემცირებულა, თუმცა ის რაოდენობა არ იყიდება, რამდენიც ბუმის დროს ეყიდებოდათ.
სამშენებლო სექტორში სტაგნაციის ნიშნებს ხედავს დეველოპერული კომპანია “აიჯიეს ჯგუფის” ფინანსური მენეჯერი, უძრავი ქონების ექსპერტი შოთა გუჯაბიძეც.
„სტაგნაცია მართლაც შეიმჩნევა და ამ პროცესზე ვალუტის

კურსის ვარდნამ დიდი გავლენა იქონია. საერთოდ, ჩვენს ბაზარს ახასიათებს მდგრადობა მსგავსი შოკების მიმართ. მაგალითად: 2014 წელს ლარის კურსი დაეცა დაახლოებით 1,72-დან 1,86-მდე, მაგრამ ამ პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარზე ზრდა ინერციით, მაგრამ მაინც გაგრძელდა. 2015 წელს ლარი 1,88-დან 2,45-მდე დაეცა. ბაზარმა ასეთ მასშტაბურ დატვირთვას ვეღარ გაუძლო და დოლარის გაძვირებას ფასების ვარდნაც მოჰყვა. ამ ეტაპზე ფასები ძალიან დავარდნილია და სიტუაციის შეცვლას ჯერჯერობით არც უნდა ველოდოთ. მით უმეტეს, რომ მიმდინარე წელი არჩევნების წელია და სანამ არჩევნების შედეგები ცნობილი არ გახდება, არც ეკონომიკური სიტუაციის დაბალანსებაა მოსალოდნელი და არც უძრავი ქონების ბაზრის“, – მიიჩნევს შოთა გუჯაბიძე.
შოთა გუჯაბიძის აზრით, ჩვენს მეზობელ ქვეყნებში, ამ სფეროში, არანაკლებ რთული სიტუაციაა.
„ჩვენი ანალოგი ქვეყნების მაგალითს თუ განვიხილავთ, როგორიცაა მოლდოვა, ბალტიის ქვეყნები და სხვა, არც იქ არის სახარბიელო მდგომარეობა. მეტსაც გეტყვით: 2008 წლის მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის ფონზე ამ ქვეყნებში ვარდნა დაფიქსირდა და იმის შემდეგ აღარც შეწყვეტილა – დღემდე გრძელდება. მათგან განსხავავებით, ჩვენს სამშენებლო ბაზარს 2010 წლის შემდეგ მნიშვნელოვანი წინსვლა ჰქონდა. იყო მცდელობა სამშენებლო სექტორის გაფართოებისა და ფასების მომატებისა, მაგრამ ბოლოდროინდელ პოლიტიკურ და ეკონომიკურ სიტუაციას უძრავი ქონების ბაზარმა ვეღარ გაუძლო და უკვე მეორე ვარდნა დაფიქსირდა. ეს ვარდნა არსებითად განსხვავდება 2008 წელს დაწყებული კრიზისისაგან – ეს ორი, არსობრივად სხვადასხვა ტიპის სტაგნაციაა. ლარის გუფასურებას კიდევ უფრო დიდი ვარდნა უნდა მოჰყოლოდა, მაგრამ ძირითადი სამშენებლო მასალები – ბლოკი, ცემენტი, არმატურა გაიაფდა, რადგან ეს პროდუქცია მეზობელი ქვეყნებიდან შემოგვაქვს, სადაც დევალვაციის დონე უფრო მაღალია. ასე რომ, მშენებლობის ხარჯები არ გაძვირებულა, მაგრამ ეს შეღავათი სხვა, უფრო ძლიერმა ფაქტორებმა გადაწონა“, – ამბობს უძრავი ქონების ექსპერტი.
შოთა გუჯაბიძის თქმით, ჩვენი ქვეყნის სამშენებლო სექტორს ყველაზე დიდი დარტყმა მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობის შემცირებამ მიაყენა.
„მოსახლეობის შემოსავალი შემცირდა, თუ ადამიანს აქვს ხელფასი 1000 ლარის ოდენობით, ეს უკვე აღარ უდრის ხელფასს, რომელიც 3 წლის წინ ჰქონდა. მით უმეტეს, უძრავი ქონება ჩვენთან დოლარებში იყიდება. ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ფასების დიდი ვარდნა დაფიქსირდა. ბინები არა მარტო გაიაფდა, აღარც იყიდება – ხალხს არა აქვს საშუალება, რომ შეიძინოს. სამშენებლო კომპანიები მიმართავენ წამახალისებელ მარკეტინგულ სვლებს, აქციებს, რომ კიდევ უფრო ნაკლებ ფასად შესთავაზონ მყიდველს, მაგრამ ბინების რეალიზაცია მაინც ძალიან გაძნელდა. შექმნილი სიტუაციას თუ დავაკვირდებით, ფასების მატება უახლოეს 1-2 წელიწადშიც არ არის მოსალოდნელი, თუმცა, მოსახლეობის იმ ნაწილისთვის, რომელსაც შემოსავალი დოლარში აქვს, ეს კარგიცაა: მათ ახლა შეუძლიათ შეიძინონ ბინები და კომერციული ფართები, რომლებიც საკმაოდ ხელსაყრელ ფასში იყიდება”, – აღნიშნავს შოთა გუჯაბიძე.

 

www.bpn.ge

მსგავსი სიახლეები
1,183 ნახვა